为增强我区行政规范性文件的公开性，提高规范性文件质量，现将《崇川区安置小区物业管理考核办法》的起草说明及征求意见稿面向全社会公示，公示截止期为2025年 7月14日。如对《崇川区安置小区物业管理考核办法》（征求意见稿）有意见建议请反馈至以下邮箱：ccbasc@126.com，并请在电子邮件标题注明“《崇川区安置小区物业管理考核办法》（征求意见稿）意见”字样。
特此公告。
附件1：《崇川区安置小区物业管理考核办法》起草说明
附件2：《崇川区安置小区物业管理考核办法》（征求意见稿）
崇川区司法局
2025年7月2日
附件1
《崇川区安置小区物业管理考核办法》
起草说明
一、编制背景
崇川区范围内的安置小区数量众多且管理情况复杂，存在物业管理服务水平参差不齐、服务质量难以保障等问题。部分小区在小区环境维护、公共设施管理、安全秩序保障等方面存在不足，影响了居民的生活质量。为提升安置小区物业管理整体水平，提高居民生活质量，增强居民满意度，研究制定我区安置小区物业管理考核办法。
二、编制过程
区住建局负责具体经办《办法》的编制工作，深入研究相关法律法规以及相关文件精神，制定初稿，并向区城管局、区市场监管局、区市政局等29个部门和单位征求了意见，针对相关部门提出的修改意见后，对《办法》内容进行了完善，于2024年11月22日通过南通市崇川区人民政府门户网站向社会公众公开征求意见。通过召开座谈会、立法听证会、专家论证会，听取社会各界代表对征求意见稿的意见建议。严格对照审查标准开展自我审查并通过了公平竞争审查，经住建局领导班子集体审议后形成送审稿。
三、编制内容
《办法》主要包括适用范围、组织架构、考核方式、计分办法、资金奖补办法、结果运用、资金拨付以及附则共八项内容。办法明确适用范围为崇川区范围内的安置小区（含零散安置楼幢），成立多部门组成的考核领导小组，确定了街道考核与区住建局抽查相结合的考核方式及计分办法，规定了物业服务费的收费与奖补标准，强调结果运用与资金拨付方式，同时附有详细考评细则，涵盖多方面内容。
该办法能够激励物业服务主体积极改进服务，规范管理行为，促使物业服务主体提升服务质量，推动安置房小区物业管理走向规范化、专业化，为居民营造良好的居住环境，增强社区凝聚力，实现可持续发展。
附件2
崇川区安置小区物业管理考核办法
（征求意见稿）
为进一步加强全区安置小区物业管理，根据《江苏省物业管理条例》《南通市住宅物业管理条例》、市政府《关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》和区委、区政府《关于在住宅小区推进物业管理“六力共治”的实施意见（试行）》的工作要求，结合我区实际，制定本办法。
一、适用范围
崇川区范围内的安置小区（含零散安置楼幢）。
二、组织架构
区政府成立由分管副区长为组长的考核领导小组。成员由区住建、城管、市场监管、市政绿化、消防、公安、财政、环卫、纪委、街道等部门人员组成。领导小组下设办公室，办公室设在住建局，办公室具体负责全区安置小区物业管理考核的日常工作。
三、考核方式
对小区物业管理主体的考核由街道（开发区）负责,结果汇总后报区住建局。每季度由区住建局牵头城管、环卫等部门在街道考核基础上抽查各街道物业管理小区,考评结果作为区政府对安置小区管理奖励的依据。
四、计分办法
区住建局考核采取抽查方式，每季度组织一次，抽查小区的平均分按40%权重折算计入物业管理主体季度得分。街道（开发区）考核每月组织一次，每季度平均分按60%权重折算计入物业管理主体季度得分。考评结果与物业管理财政奖补兑现挂钩。
五、资金奖补办法
安置小区前两年居住物业服务费由业主全额缴纳，交付满2年，安置小区的物业管理主体经街道考核合格后纳入区级补贴考核体系。
1.收费标准。安置小区前期物业服务收费标准实行政府指导价，参照《南通市市区物业服务收费管理实施细则》（通价规〔2011〕2号）执行。业主大会成立后，物业服务收费标准由业主委员会（物管会）与物业管理主体协商议定，并在物业服务合同中约定执行。
安置小区（带电梯）前期物业服务收费暂定为二级二类，标准为1.1元/平方米·月，公共能耗0.2元/平方米·月，共计1.3元/平方米·月。其中综合管理、保安、保洁、绿化维护费用标准为0.73元/平方米·月，设施设备维护、公共能耗费用0.57元/平方米·月；
安置小区（不带电梯）前期物业服务收费暂定为二级二类，标准为0.88元/平方米·月，公共能耗0.12元/平方米·月，共计1元/平方米·月。其中综合管理、保安、保洁、绿化维护费用标准为0.73元/平方米·月，设施设备维护、公共能耗费用0.27元/平方米·月。
2.奖补标准。从第三年起，区政府对综合管理、保安、保洁、绿化维护费用（0.73元/平方米·月部分）予以补贴，补贴标准为0.53元/平方米·月，业主（原安置户）缴纳0.2元/平方米·月，补贴面积为小区住宅建筑面积。经过二手房交易的业主不再享受政府补贴（近亲属过户的除外，近亲属指配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女）,补贴面积每年核准一次。设施设备维护、公共能耗等由区政府统一负责维护。
六、结果运用
对安置小区的物业管理费补贴与小区物业管理主体每季度的考评成绩（区抽查调整后的成绩）挂钩。考评得分在90分（含90分）以上的全额兑付，考评得分在90分以下的，按同比例兑付，考评得分在60分以下的，不予兑付。
七、资金拨付
业主自缴费用由物业管理主体收取，收取情况纳入对物业管理主体考核内容，考核结果作为兑现物业管理奖补资金的重要依据。奖补资金由区住建局根据季度考核结果确定奖补额度，报区政府批准后拨付至街道，由街道结付给物业管理主体。
八、附则
（一）本办法由区住房和城乡建设局负责解释。
（二）安置小区前期物业服务收费标准暂定为二级二类标准，后续根据实际情况适时调整。
（三）本办法施行期间，国家、省、市有物业管理相关法律法规出台，涉及内容有不一致的，以国家、省、市文件为准。
（四）本办法自2025年月日起施行，试行两年。
附件：崇川区安置小区物业管理考评细则
附件
崇川区安置小区物业管理考评细则
序 号 |
考 评 标 准 |
规定 分值 |
评 分 细 则 |
得分 |
一 |
综合服务 |
20 |
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1、签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 |
2 |
符合要求2分，不符合0分。 |
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2、对小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。建立住户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便。房屋使用手册、业主临时公约、居民防火公约等各项公示制度完善。 |
3 |
验收手续齐全1分，不齐全0分。各项基础资料齐全1分，包括住户档案，房屋总平面图， 地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台账，每发现 1项不齐全或不完善扣0.2分。各项公共制度完善1分，每发现1项不齐全或不完善扣0.3分。扣完为止。 |
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3、有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间。建立财务制度，财务收支符合国家规定。小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准， 并制定具体的落实措施和考核办法。 |
2 |
制度、工作标准建立健全2分，质量保证制度、收费管理制度、财务制度、维修基金管理制度、岗位考核制度等每发现1处不完整规范扣0.2分，未制定具体的落实措施扣0.5分。扣完为止。 |
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4、小区内设置服务处，有识别标志；配置办公家具、电话、电脑等办公设施；办公场所基本装修，有业主接待功能；能提供2种以上的特约（有偿）服务和2种以上便民（无偿）服务，服务内容、价格公示。 |
2 |
符合要求2分，不符合0分。 |
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5、小区经理有中专以上学历，或2年以上的物业服务工作经历；小区专业服务人员取得物业管理从业资格证书或专业上岗证，各专业人员持证上岗；专职秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的 40%以上；身体健康，统一着装，仪表整洁规范。 |
2 |
每发现1人无上岗证书扣0.5分；秩序维护人员中45周岁以下的人员占比达不到要求的扣1分；着装及标志每有1个不符合扣0.2分。扣完为止。 |
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6、公示 24 小时服务电话，及时接受业主和使用人对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等， 0.2分。扣完为止。 |
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6、公示 24 小时服务电话，及时接受业主和使用人对物业管理服务的报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等， 业主咨询、投诉在一周内予以答复处理；业主急修45分钟内、其他报修按双方约定时间到达现场，小修3天内修复，不能及时修复的，约时修理，对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。有完整的报修、维修记录，并有回访制度和记录，满意率达70%以上。 |
3 |
值班制度不符合扣0.5分，未设服务电话扣0.5分，发现1起处理不及时扣0.2分，没有回访录每1次扣 0.1 分，满意率达不到要求扣1分。扣完为止。 |
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7、制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每年向街道（开发区）报告一次计划实施情况。 |
1 |
制定并组织实施0.5分，报告实施情况0.5分。 |
一 |
8、对小区服务收费项目、服务内容、服务标准在服务区域内的醒目位置予以公布；物业服务费收支情况以及代收代交、代管费用每年公布1次。 |
1 |
按要求公布1分，每缺1项扣 0.2分。扣完为止。 |
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9、每年1次对业主或使用人进行书面满意度调查，满意度不低于 60%，对调查结果进行分析并采取改进措施。 |
2 |
满意度达到80%以上2分，75%以上1分，70%以上0.8分，65%以上0.6分，60%以上0.4分，60%以下不得分。 |
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10、物业费收费率要保持上升。 |
2 |
物业费收费率上升的得 2分，否则不得分。 |
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二 |
公共秩序维护 |
20 |
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1、小区主出入口设有小区平面示意图、居民公约、防火公约，主要路口及停车场交通标示齐全，设有路标，各组团及幢、单元（门）、户、门和公共配套设施场地标号标志明显；各库室、各消防设施器材标识齐全、高层小区“楼长制”标识齐全。 |
3 |
无示意图扣0.5分，无路标扣0.3分，幢、单元、户号、消防宣传标识每缺1个扣 0.1分。扣完为止。 |
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2、门岗整洁，设专人 24 小时值勤，门岗不得睡岗，主出入口 24 小时值班看守，次出入口 16 小时值班看守。交接班制度完善，并有工作及交接班记录，对外来人员或送货人员进行问询，谢绝业主拒绝访问的外来人员进入小区，耐心解答业主或客户的询问，对进出小区的车辆进行管理、交通指挥与疏导工作，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。 |
3 |
每有1次不符合扣0.2分。扣完为止。 |
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3、设置巡逻岗，根据现场布置的巡更点进行定时打点， 白天夜间巡逻次数均不少于 4次，有巡逻记录，发现安全隐患及时处理。重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场等）、重点时段加强巡逻，设巡更点的应有巡更记录，在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，防止事态扩大，及时报告服务处和相关部门， 协助保护现场和证据。 |
3 |
每发现1次不符合扣0.2分。扣完为止。 |
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4、微型消防站装备齐全，人员经培训上岗。 |
2 |
装备齐全1分，每缺 1项设备扣0.1分；人员培训上岗1分，每发现1人未培训上岗扣0.1分。扣完为止。 |
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5、配有安全电子监控设施，实施24小时监控并及时记录，做到小区各个出入口、小区所有道路、楼幢内的大厅监控全覆盖，监控记录需保证存储30天以上，发现问题5分钟内有巡逻岗到现场处理，对到达监控室人员实行核实并记录。 |
2 |
监控未全面覆盖、无监控室来访记录、存储周期未达要求、无巡逻记录的，每一项扣 0.5分， 扣完为止。 |
二 |
6、机动车停放管理制度完善，管理责任明确，车辆进出实施登记管理，按规定位置有序停放、通行，管理有序； 不得占用消防车道和消防登高场地。非机动车入库或集中停放；禁止私拉线缆用于电瓶车充电、禁止电瓶车进入楼道等公共部位充电。具备非机动车停车库的场地，鼓励将场地改造成智慧车库。 |
3 |
制度不完善扣0.5分。因管理责任造成车辆丢失扣1分（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现1台车辆乱停放扣0.1分。扣完为止。 |
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7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时告知相关业主并报告有关部门，同时协助采取相应措施。 |
2 |
预案不全或不落实的每1项扣1分。扣完为止。 |
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8、保安人员应持证上岗，项目负责人每月暗访自查不少于 4次，形成检查记录。杜绝保安人员造成治安或刑事犯罪。 |
2 |
保安未持证、没有暗访检查记录，有一项扣1分，保安造成治安处罚或刑事犯罪，此项全部扣完。 |
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三 |
房屋公共部位管理与维修养护 |
15 |
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1、根据业主装修协议，全过程监督业主依法履行装修协议，提供相关服务，做到：①无违章搭建，无破坏房屋外观等现象。②室内装修无敲承重墙、梁等违法现象，无擅自改变房屋用途等。③空调、室外招牌灯等，按规定位置安装，无安全隐患。④房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料无脱落、无污迹。⑤加强巡查，建立小区雨污水管道巡查机制，建立专门的巡查台账，及时发现雨污水私拉乱接问题，并报告相关部门处置。 |
10 |
①②内容每项3分，每项发现1处扣1分；③④内容每项 1分，每项发现 1处扣 1分；⑤内容2分，未建立专门台账不得分。 |
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2、健全违法建设防控和报告制度①加强源头控制和日常巡查，严禁可能引起违法装修的工具、材料进入小区， 每日坚持做到巡查全覆盖；②建立制止和报告机制。对日常巡查中发现的问题，及时做好制止工作，并拍照留存，对制止无效的第一时间向相关部门报告。 |
2 |
①无巡查记录或有违规工具、材料的扣1分；②对不制止、不报告的，扣1分。 |
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3、健全装潢垃圾清运管理制度，有临时堆放点。 |
2 |
未执行不得分。 |
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4、每半年一次编制房屋共用部位日常管理和养护计划。道路、路面、侧石、窨井盖、门窗、构件、雨篷、水景驳岸等每周检查、检修 1次；房屋结构、楼梯间、公用走廊的室内墙地面、建筑物、构筑物局部外立面、假山、亭、廊、雕塑、休闲椅、室外健身设施等每月检查 1次；屋顶每季检查 1次（台风、暴雨到来前增加检查 1次）。做好巡查记录，有损坏现象及时维修养护，巡查、维修记录和保养记录齐全。 |
1 |
每发现 1 处不符合扣 0.2 分。扣完为止。 |
四 |
共用设施设备运行管理、维修 |
15 |
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1、共用配套设施完好，无随意改变用途，设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 |
1 |
每发现 1 处不符合扣 0.2 分。扣完为止。 |
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2、设施设备标志齐全规范，容易危及人身安全处有明显警示标识和具体防范措施。 |
1 |
不规范不齐全不得分。 |
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3、消防系统：发现问题及时修缮，如需更换配件及大修，及时告知业主，安排专项维修；制订消防应急预案，每半年举行消防演练一次；灭火器每月检查1次，发现压力不够，及时更换； 消控室按照标准配置值班人员。 |
5 |
未定期巡查发现问题扣0.5分，发现问题未及时修缮扣1分；未制定预案扣 0.5 分；未按要求演练扣 0.5 分；消控室未按要求配置值班人员扣2.5分。 |
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4、技防系统：监控系统发现故障及时报修，保证正常运行，如设施需更新，及时告知业主， 安排专项维修；周界报警系统发现故障及时报修，保证正常运行，如设施需更新，及时告知业主，安排专项维修；巡更系统发现故障及时报修，保证正常运行。 |
1 |
维修不到位每有 1 次扣 0.2 分。扣完为止。 |
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5、雨污水管道疏通：每月排查雨污水总管 1 次；每年雨 季、春节前疏通雨污水管道各 1 次；提供应急处理服务， 及时疏通堵塞的雨污水管道。 |
1 |
每有 1 次堵塞扣 0.2 分；造成小区淹水每有 1次扣1 分，不封顶。 |
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6、专变系统：检查； 变电站进线及内部配电设备的正常运行检查，每周提供不少于两次的巡查；配合供电部门做好供配电系统年检工作。 |
1 |
按要求开展巡查得1分，否则不得分。 |
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7、电梯：配合特检部门，每年对电梯进行一次年检，保证电梯安全运行；每年 1 次向小区业主宣传如何安全使用电梯的知识及乘梯禁忌，增强业主安全乘梯意识；电梯需要维修的及时报修。 |
4 |
未普及电梯使用知识扣1 分；不配合特检部门开展年检的扣1分，电梯发生故障未及时报修的扣2分；因报修不及时发生电梯故障，产生不良影响的此项不得分。 |
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8、照明：每周至少三次检查路灯、楼道灯等，完好率确保 100%。 |
1 |
每有 1 次未及时处理扣 0.1 分。扣完为止。 |
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五 |
公共区域卫生清洁服务 |
20 |
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1、实行生活垃圾四分类，因地制宜设置收集设施设备，并引导居民投放。 |
3 |
未分类不得分 |
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2、通道保持干净，无垃圾、污迹；楼梯间墙面无污迹， 顶面无蜘蛛网、灰尘；轿厢无积尘与明显污迹；楼梯栏杆、开关盒、表箱盖、单元门保持干净、无灰尘；门、窗等玻璃保持洁净，无明显灰尘；天花板、公共灯具目视干净、无污迹、无蜘蛛网；消火栓、信报箱表面干净、无灰尘、无污迹；地面道路目视基本干净，无垃圾、杂物、无污迹，无明显痰迹、烟头；休闲娱乐健身设施表面基本干净，无灰尘污迹，目视休闲场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾；小区水系无白色垃圾等漂浮物。 |
15 |
每发现 1 处不符合要求的扣 0.2 分。扣完为止。 |
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3、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜，无乱设摊点。 |
1 |
每发现 1 处不符合扣 0.2 分。扣完为止。 |
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4、排放油烟、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染。 |
1 |
每发现 1 处不符合扣 0.2 分。扣完为止。 |
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六 |
公共区域绿化养护管理 |
8 |
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l、落实绿化养护管理单位。 |
2 |
未落实不得分。 |
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2、乔、灌木按要求修剪、除草、松土、施肥、灌溉、除虫和加固，确保长势良好；草坪按要求修剪、除杂草、灌溉、除虫和排水，确保长势良好。 |
4 |
每发现 1 处不符合扣 0.2 分。扣完为止。 |
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3、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；无纸屑、烟头、垃圾等杂物。 |
2 |
每发现 1 处不符合扣 0.2 分。扣完为止。 |
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小区文明建设 |
2 |
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七 |
1、节假日（元旦、春节、劳动节、国庆节）有专题布置，每年开展不少于 3 次的小区文化活动。 |
1 |
没有专题布置扣 0.4 分。文化活动每少 1 次扣0.2 分。扣完为止。 |
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2、积极支持并参与社区文化建设。 |
1 |
不参与不得分。 |
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总分 |
100 |
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