各街道办事处，各开发区管委会，区各委办局，区各直属单位：

现将《关于进一步完善崇川区老旧小区改造工作机制的实施意见》印发给你们，请遵照执行。

                                               南通市崇川区人民政府办公室

                                                  2021年3月2日

关于进一步完善崇川区老旧小区改造工作机制的实施意见

为深入践行以人民为中心的发展思想，创造性贯彻落实党中央、国务院关于老旧小区改造工作的决策部署，进一步规范全区老旧小区改造工作机制，更好地推进项目实施，现根据《主城区老旧小区改造总体方案》、《崇川区老旧小区改造实施方案》的相关规定，结合我区实际，特制定本实施意见。

一、组织领导机制

老旧小区改造指挥部在区委、区政府的统一领导下，进一步强化实体化运作，强化区级统筹指挥力量，统筹发挥相关部门（单位）专业力量，组建综合协调、拆违拆破、技术指导、工程推进和督查考核等专班，建立定期会商、检查、抽查、指导、协调、督查和考核制度，切实发挥高位统筹推进职能。

1.市政局作为主管部门，在区老旧小区指挥部统一指挥下，研究制定指挥部相关规范制度，研究制定崇川区老旧小区改造工作实施流程（详见附件1）；牵头方案设计把关；负责老旧小区改造项目的推进计划编制、进度跟踪督查、问题收集、技术指导等；与市、区两级相关单位做好上传下达；协调水、电、气、路灯、通信等专营单位。

2.住建局协同市住建局通过信用考核、红黑榜进退机制等强化对施工单位的管控；要谋划构建老旧小区改造（或小区封闭）后长效管理体制机制，制定出台扶持政策、物业收费管理、组织保障、工作激励等相关文件办法，确保老旧小区改造的“建”与“管”无缝对接。

3.城管局在区老旧小区指挥部统一指挥下，发挥拆违拆破专班牵头部门作用，制定拆违计划并以区指挥部名义下发，并负责拆违工作考核；拆违期间做好指导和协调工作，定期督查拆违进度，督促街道在规定时间内完成拆违工作；拆违完成后牵头对院内外、楼顶等违法建筑物、构筑物拆除情况进行验收，并形成书面验收意见。

4.环卫处要根据年度老旧小区改造规模，提前谋划运力、运量；原则上老旧小区改造拆违、施工产生的建筑垃圾由相关实施单位进行清运，因禁区、工期等相关因素影响，拆违、施工单位无法按期外运垃圾情况下，由环卫处做好相关垃圾外运工作；环卫处与街道、施工（拆违等）单位签订三方合同，清运费用由施工（拆违等）单位与环卫处结算，街道予以见证。

5.街道是老旧小区改造工作的实施主体，必须担当起主体单位责任，主要负责民意征集、违章拆除、群众工作调处。确定专班专人，具体做好项目立项、民意征集、违建（含防盗窗、晾衣架、无烟灶台（无烟灶台拆除实施意见详见附件2））拆除、代建协议落实、概算送审、编审标单位确定、招投标、合同签订、群众工作、资金申报及拨付等工作；全程参与项目调研、方案规划设计、施工图审查、清单审查、招标文件编制、工程建设等工作；主动融入代建单位施工组织管理整体布局。

6.代建单位要切实承担起“工程业主”责任，严格按照政府投资项目管理办法，组织项目工程推进。确定专班专人，具体做好项目施工推进的统筹，严格工程建设监督检查，压实设计、施工（包括主体、绿化、水、电、气、路灯、通信）、监理等单位的责任，切实掌控工程进度和问题清单，严格按照时间节点高质量、高品质推进项目建设；全程参与项目调研、方案规划设计、施工图审查、清单审查、招标文件编制、招投标、资金申报及拨付等工作；主动配合街道解决群众工作中的合理诉求。

7.相关社区要确定专人负责，全程参与，做到任务清、进度清、问题清、需求清。社区要动员具有专业知识和热心的居民，组建小区改造的智囊团、监督员、调解员，努力形成政府尽责、社区尽心、居民尽意的工作氛围。

二、方案规划设计机制

1.扎实开展前期调研摸底。街道、代建单位和设计单位要对项目改造区域及周边环境开展拉网式全方位调研，重点摸清建筑结构及质量、功能设施、基础设施、违章搭建、交通组织、绿化景观等存在的问题，对照40项改造清单（详见附件3），梳理改造的重点内容。设计单位要与街道、代建单位、社区及时会商改造内容，统一改造思想。

2.广泛征求居民改造意愿。街道、社区统一部署、宣传发动，重点宣传改造的意义、主要内容及工作要求，统一一个声音、一把尺子。通过发放居民征询意见表（详见附件4）、召开居民代表会议、社区党员会议、邻理事会议等形式广泛征求居民意见。社区要对居民改造意愿度进行公示，并形成居民公约。要积极做好宣传引导工作和居民意见的收集整理，要动员居民做居民的工作。

3.加强方案规划设计。设计单位要根据设计任务书和前期调研摸底情况，组织专业团队讨论、确定设计的方向和框架，明确设计的重点，突出特色，彰显亮点。原则上应采用多团队设计、多方案比选、多风格展示，减少同化性。方案设计要以补齐基础设施、完善功能设施、提升服务设施为目标，把环境脏乱差整治、智慧化社区打造作为重点，同时要与各类管线单位方案的衔接。要认真把握方案的可落地性，必要时应现场放样设计，避免施工图设计作大的调整。

4.注重品质设计。要注意风貌管控，注重城市单元的有机协调。加强人本化设计、文化创意设计、功能艺术设计，注重线条有序、颜色谐调、错落有致、元素鲜明。既要避免过度设计，又要亮点更亮。在方案未评审通过前，设计单位不得随意应承，防止需求与品质两张皮。

5.严格方案评审联审。市政局要及时组织相关单位和专家对方案进行审查，形成修改意见。同时，要将完善后的方案进行公示，征求居民意见。对居民提出的问题，合理建议要认真吸纳，不合理建议要针对性地沟通解释，做到上下通气，避免赌气。区指挥部综合协调专班、市政局要牵头邀请市级相关部门（单位）对方案进行审查，以确保顺利通过方案联审。

6.严把施工图设计关口。方案设计人员要与施工图编制人员无缝对接，确保施工图不走样。代建单位要牵头街道对施工图纸、清单及招标文件进行全面审查。对重要节点和复杂环境必须实地模拟放样，避免无效设计、过度设计。区指挥部技术指导专班、市政局要实地对施工设计现场会诊，确保应改尽改、应设尽设。

7.严格设计师负责制。方案设计应设立责任总设计师和责任专项设计师。总设计师负有整体统筹、协调各专项设计的责任，并对整体方案的合理性、鲜明性、可操作性负责。总设计师应对提出的意见召集团队研议修改完善。

三、拆违拆破机制

1.街道组建拆违工作组，区城管局做好面上指导协调工作，联合开展拆违工作，全面拆除小区内楼顶、底层庭院内外违章建筑物及构筑物，且拆除率达100%。

2.为便于小区楼体立面改造，保障安全施工，各街道社区需拆除楼前楼后影响施工的所有防盗窗、晾衣架、雨棚等设施，清理庭院内堆积物等。

3.要加快前期违章拆除工作，统一拆违要求和标准，做到拆违与施工两个阶段界限分明，责任清晰；原则上违章（含影响施工的设施）不拆除到位，施工不予进场；顶层违章拆除后，洞口修补及简易防水施工，原则上由街道自行落实修补施工单位，按照统一做法进行修复，市政、财政和审计现场验收，相关经费纳入老旧小区改造经费中。

4.全区统一拆违标准，做到违章建筑应拆尽拆（含晾衣架、防盗窗、无烟灶台）。按照老旧小区改造按照421标准对违建户进行奖励补偿，按照120元/平方米的标准对街道核发工作经费。对改造区域范围内的已领营业执照的营业用房户，按120元/平方米（搬迁费50元、停产停业损失费70元）补助，附属物按实评估一并进行补助。

四、工程管理机制

1.建设工程备案制。施工单位确定后由街道填报《崇川区老旧小区改造工程备案表》，附施工合同、监理合同、中标通知书、招投标文件、施工图纸等资料到市政局进行备案。

2.主材报验制。代建单位须督促施工单位周密做好进场前的准备工作。如熟悉改造方案，清晰施工图交底，排定施工方案和工程进度，施工人员组织到位，施工单位和项目经理经业主单位和代建单位审核确认，各项证书、制度、措施齐全，安全、质量、扬尘和防疫管理到位，并及时填报《崇川区老旧小区改造工程主材报验表》进行确认，一旦进场施工，连续作业、速战速决。

3.施工公示制。应在显著位置设立施工公示牌，主要包括：项目基本情况，平面布置图及主要效果图，改造内容、施工起止时间及主要时间节点工程进度，街道、代建单位、设计单位、施工单位、监理单位名称、资质及监督电话，意见建议反馈途径及方式，工程建设注意事项等。

4.工序报验制。施工过程中，施工单位按规定申请工序报验、隐蔽工程验收，代建单位会同街道社区、监理、审计根据工程进度及时组织材料、工序、隐蔽工程等验收，确认合格后方可进入下一道工序的施工，区指挥部技术指导专班应组织抽查。对于未按本规定报验或造成后果的，可根据施工合同约定条款由代建单位、街道向施工单位直接收取罚金，情节特别严重的可终止合同。

5.合同履约考核制。代建单位、街道应加大对施工单位、监理单位的人员到岗及合同履约等情况检查考核力度，对于街道或各级部门检查中发现的违约情况及时开具违约金缴纳单，督促违约单位自检查之日起一周内上缴违约金到街道指定账户。对于逾期不缴纳或不能足额缴纳违约金的，街道可按违约金额的两倍从下一笔工程款中扣除。扣除的违约金不得冲抵工程款税票金额。

6.竣工预验收制。工程完成且由代建单位、街道初验合格后，报区指挥部技术指挥专班、区市政设施管理中心进行预验收，待预验收合格后方可组织工程正式竣工验收及资金申报决算工作。

7.严把品质管理。施工单位要教育施工人员牢固树立品质意识，发扬工匠精神，从细节着手，精心作业。街道、代建单位和施工单位负责人，要狠抓细节，不放宽标准，及早发现、及早改正。区指挥部工程推进专班、市政局、住建局不定期督查检查，从打造精品、艺术品的高度严格要求。

五、代建管理机制

1.全程代建制。落实代建中心、天一公司、城镇公司和天生置业4家代建单位从方案阶段提前介入，全程代建，配合街道推进老旧小区改造工作。街道主要负责拆违、群众工作、手续办理完善和资金给付等。代建单位对工程管理全过程负总责，重点做好合同履约监管，工程质量、安全、进度把控和资金申报审核把关等。

2.加强施工质量管理。代建单位要按照明确的时间节点加强施工统筹，明确责任，做到有序施工，有序推进。要加强对项目质量的检查，建立问题倒逼质量管理机制。要以发现问题为主要任务，严格管控施工质量。施工单位负质量问题第一责任，必须把握施工的标准和规范。街道和代建单位要采取排名、奖惩、通报等措施，层层传导压力，进而形成质量管控合力。

3.加强施工进度管理。代建单位负责统筹制定工程进度，街道配合做好群众工作。代建单位要压实施工单位责任，严格施工进度考核。对未能按照时间节点完成的，须提交书面报告报区指挥部综合协调专班、市政局，说明原因并提出处置意见。规范项目专报管理，落实周报制度，主要报告工程建设的主要内容、进度完成情况、文明施工和质量情况、群众工作情况、需要协调问题等。周报每周五以电子文档形式报区指挥部综合协调专班、市政局。

4.问题协调机制。涉及拆违治乱等群众工作问题，由街道会同城管局、街道、社区会商解决，街道为第一责任。涉及居民诉求问题，由社区统一收集，业街道会同代建单位会商解决，街道为第一责任。涉及工程建设问题，由代建单位会同街道、施工单位、监理单位会商解决，代建单位为第一责任。涉及综合管线施工问题，由代建单位会同街道、管线施工单位会商解决，代建单位为第一责任。无论何种问题，项目现场人员都有责任接受问题反映，并及时转交责任单位处置。群众反映的问题必须第一时间沟通协调，第一时间处置，防止积累矛盾。上述问题经会商仍无法形成一致意见的，可由街道或代建单位向区指挥部工程推进专班、市政局提出复议。

六、财务管理机制

1.严格落实计划投资控制概算的原则。考虑到老旧小区改造多专业、分批次招标施工的特殊性，老旧小区改造类项目在计划总投资内可分专业、分批次提供进行概算送审，最终由区财政局评审中心合并计算。

2.代建单位、街道应当根据《崇川区政府投资项目管理暂行办法（崇川政办发[2020]56号）》的相关规定加强工程现场管理，严格规范施工合同以外现场签证和工程量变更管理，认真做好工程量清单中暂估价材料、工程设备等的认质认价工作。在改造施工工程中，街道根据代建单位处罚函进行处罚施工单位；老旧小区改造需街道付款时，需经代建单位签字确认后方可付款。

3.因老旧小区施工情况复杂，现场实施时变化较多，坚持做到先审批后实施，由代建单位牵头，财政、审计、纪检等相关部门落实专人，共同参与相关工程变更认定工作。对于未按规定办理工程变更手续、不能提供有效工程量签证单的工程量，在竣工验收和工程结算时，街道及有关部门均不予认可。

4.街道应督促施工单位在工程竣工验收后一个月内，将经监理审核的审计资料委托第三方审计单位进行结算初审，报区审计局出具审计报告。

5.街道在工程结算审核完成后一个月内，按规定编制竣工财务决算资料，委托第三方审计单位完成财务决算审计工作。

6.街道将财务决算报告报市、区财政局，确保资金核拨及时到位。同时将工程结算和财务决算报告报区改造工作指挥部备案保存。

七、长效管理机制

1.街道会同社区组建成立小区业主委员会（物业管理委员会），选择形成切实可行的长效管理方案和物业管理模式，明确物业管理收费办法和标准以及停车收费管理办法等长效管理机制。同步落实对小区周边河道的排口、岸线环境的管理措施，确保无污水排河。

2.住建局指导推荐优秀物业服务企业，由街道牵头组织业主委员会（物业管理委员会）完成物业服务企业的选聘工作。

3.街道按照整治前拟定的物业收费管理办法和标准、停车收费管理办法等长效管理机制，督促物业服务企业做好收费管理及小区长效管理工作。

八、考核激励机制

1.加强履约考核。街道、代建单位要加大对施工单位、监理单位履约履职的检查力度，发现问题限期整改，对不能按时整改到位的或拒不整改的单位要记录在案，工程结束时汇总报区住建局纳入信用考核或红黑榜，形成优胜劣汰的竞争机制 。

2.加强督查督办。区指挥部督查考核专班将会同市政局、住建局、城管局等相关部门和专家开展督查。对久拖不决的问题以交办单形式限时解决。

3.要将老旧小区改造作为全区重点工作加大考核力度，要加大老旧小区改造在高质量发展考核中的分值和权重（涉及相关部门、街道），充分体现重点工作的重要性。

4.要提高老旧小区改造在国有企业绩效考核中的分值和权重，要将老旧小区改造代建工程完成质量的好差、速度的快慢以及组织管理的好差来作为对国有企业法人和相关人员绩效考核的重要依据，同时对于按时保质完成的老旧小区改造项目，代建管理费上浮代建管理总费用的5%，未按时完成的下浮代建管理总费用5%。

5.全区统一拆违标准，根据拆违时间节点，街道按时按质完成的，拆违工作经费上浮30%。

6.年度组织老旧小区改造总结表彰大会，对老旧小区改造各参建的有功单位及人员进行评优评先（涉及区相关单位部门、人员；水、电、气、路灯、通信等专营单位和相关人员；设计、施工、监理单位和相关人员）。

附件1：

崇川区老旧小区改造工作实施流程

一、年度计划制定

1.责任单位：区市政局

2.协同单位：各街道

3.工作实施流程：

（1）各街道充分考虑实施的必要性、可行性，兼顾居民改造意愿以及整治后长效管理的落实等因素，落实专人实地踏勘，进行项目甄选，形成改造计划报区市政局。

（2）区市政局会同各街道踏勘现场，将合适的老旧小区改造项目编入城建计划（征询意见稿），报区政府常务会、区委常委会和人大常委会讨论通过后下发执行。

二、基础调查

1.责任单位：各街道

2.协同单位：各代建单位

3.工作实施流程：

（1）各街道、各代建单位从设计单位库（招投标确定、会议商定）中抽取设计单位。

（2）各街道、各代建单位联合设计单位开展基础调查和现场查勘，摸清老旧小区每一栋房屋的建成时间、房屋质量、产权性质、违章建筑、房屋尺寸面积等基本情况。

（3）设计单位对照老旧小区改造内容指导清单，梳理现状、进行评估、找准短板。

三、意见征集

1.责任单位：各街道

2.协同单位：各代建单位

3.工作实施流程：

（1）各街道通过“有事好商量”协商议事室，召开居民代表座谈会，听取群众对改造工作、物业管理等的意见建议。

（2）各街道发放征求意见表，对改造内容、改造工作、物业管理方案等征求群众意见，并进行汇总。

（3）各代建单位、各设计单位可参与意见征集，协助各街道做好汇总信息分析和运用。

四、方案编制及审核

（一）方案编制

1.责任单位：各街道

2.协同单位：各代建单位

3.工作实施流程：

（1）各街道牵头，会同各代建单位、各设计单位，根据前期基础调查、意见征集情况，拟定改造内容。

（2）各设计单位根据各街道、各代建单位的意见进一步细化编制改造方案，进行初审。

（二）方案审核

1.责任单位：区市政局

2.协同单位：各街道、各代建单位

3.工作实施流程：

（1）经街道、代建单位初审通过后的方案，报区市政局进行方案会审，设计单位根据会审意见进一步优化。

（2）方案会审通过后方可进行公示及施工图设计。

（3）区市政局协调市住建等相关部门进行方案联审。

五、方案公示

1.责任单位：各街道

2.协同单位：各代建单位

3.工作实施流程：

（1）各街道通过小区公告栏公示、入户通知等方式，将改造范围、改造内容和效果图告知小区业主，汇总梳理群众意见。

（2）各代建单位、各设计单位汇总甄别群众意见后对公示的方案进行完善，同时完成项目概算编制。

六、立项审批

1.责任单位：各街道

2.协同单位：区财政局、行政审批局

3.工作实施流程：

（1）各街道组织开展项目稳评。

（2）区财政局审核项目概算。

（3）各街道将稳评、概算审核报告报区行政审批局申请立项。

（4）区行政审批局自收到申请后五日内出具立项审批手续。

七、宣传发动

1.责任单位：各街道

2.工作实施流程：

（1）各街道推选群众基础好、政治素质过硬、组织能力强的群众代表，组建义务宣传队、矛盾调解组。

（2）义务宣传队负责宣传政府为民办实事理念、老旧小区改造政策，号召更多群众支持改造工作。

（3）矛盾调解组负责做好少数持不同意见居民的工作，对老旧小区改造中出现的矛盾问题进行排查和调解。

八、违建拆除

1.责任单位：各街道

2.协同单位：城管局、区财政局、审计局、环卫处、市政局

3.工作实施流程：

（1）在区城管局指导协调下，各街道组建拆违工作组，深入开展拆违动员。

（2）拆违工作组在规定的时间节点内，组织人员对小区内楼顶违建、立面违建、底层庭院内外违建、晾衣架、防盗窗、无烟灶台等进行全面拆除。

（3）涉及违建拆除后屋面补洞、院子临时封闭等修补方面技术问题由各代建单位协调解决。

（4）违建等拆除完成后，由城管局牵头各街道对拆除情况、垃圾清运情况等进行验收。城管局牵头财政、审计、市政等部门对修补质量、工程量进行固化，及时做好跟踪审计工作。

（5）因禁区及工期等影响，拆违垃圾可由街道委托环卫处组织清运，相关费用由街道与环卫处按标准统一结算。

九、施工图设计、工程量清单编制及审核

1.责任单位：各代建单位

2.协同单位：各街道、市政局

3.工作实施流程：

（1）各设计单位根据完善后的改造方案，进行施工图设计，各代建单位牵头、各街道参与，进行修改进行初审。

（2）各街道在区公管办抽取招标代理单位和编标审标单位，委托进行工程量清单和招标文件编制。

（3）各代建单位将初审后的施工图、清单和招标文件报区市政局会审并安排优化修改。

（4）经市政局会审通过的施工图、工程量清单方可挂网招标。

十、项目招投标

1.责任单位：各代建单位

2.协同单位：各街道、市区公共交易平台

3.工作实施流程：

（1）各街道在区公管办抽取审标单位，交各代建单位组织标底审核。

（2）各代建单位在市公管办通过招投标确定施工单位、监理单位。

（3）待施工单位及监理单位确定后，各街道应在中标公示结束后五天内，持中标通知书、招投标小结、履约保证金进账单、农民工工资保证金进账单、双方签字盖章的合同文本等相关资料报区市政局备案（包括设计单位相关备案资料和代建协议（详见附件5））。

十一、施工许可审批

1.责任单位：各街道

2.协同单位：区市政局、各代建单位

3.工作实施流程：

（1）各街道、各代建单位提供定稿设计方案、施工图及立项批复等材料报区市政局。

（2）区市政局初审后，以区指挥部名义出具初审通过单，报市指挥部，市指挥部组织各市级部门会审，各设计单位进行汇报，通过后市指挥部出具联审通过单。

（3）各街道凭联审通过单到市行政审批局办理施工许可手续。

（4）各项目在完成备案、取得施工许可手续后，经各街道、各代建单位和各监理单位审核，符合条件且发放开工报告后方可开工。

十二、资金拨付

1.责任单位：各街道

2.协同单位：区财政局、区市政局、各代建单位

3.工作实施流程：

（1）各街道根据合同节点准备资料填报资金申请单，经各代建单位签字、盖章确认后报区市政局。

（2）区市政局根据合同约定和财务规定对资金申请单进行初审，并反馈街道报区财政局。

（3）区财政局审核通过后，将相关资金拨付到各街道账户，由各街道及时拨付给相关施工单位。

十三、施工管理

1.责任单位：各代建单位

2.协同单位：区市政局、各街道

3.工作实施流程：

（1）各代建单位建立工程现场管理指挥部，成立工作专班，根据代建协议要求做好工程质量、进度、安全生产、文明施工等工作；各街道安排街道、社区两级精干力量，融入代建单位现场施工组织管理，切实做好施工中各种群众协调工作；区市政局做好规则制定、日常巡查、技术指导和监督管理等工作。

（2）代建单位须督促施工单位周密做好进场前的准备工作。如熟悉改造方案，清晰施工图交底，排定施工方案和工程进度，施工人员、材料和机械组织到位，施工单位和项目经理经业主单位和代建单位审核确认，各项证书、制度、措施齐全，防疫管理到位，并及时填报《崇川区老旧小区改造工程主材报验表》进行确认，一旦进场施工，连续作业、速战速决。

（3）施工过程中，施工单位按规定申请工序报验、隐蔽工程验收，代建单位会同街道社区、监理、审计根据工程进度及时组织材料、工序、隐蔽工程等验收，确认合格后方可进入下一道工序的施工，区指挥部技术指导专班应组织抽查。对于未按本规定报验或造成后果的，可根据施工合同约定条款由代建单位、街道向施工单位直接收取违约金，情节特别严重的可终止合同。

（4）各街道、各代建单位要严格规范施工合同以外现场签证和工程量变更管理，必须按照《崇川区政府投资项目管理办法》和代建协议的相关规定先审批后实施。

（5）各街道、各代建单位要按照区相关规定认真做好工程量清单中暂估价材料、工程设备等的认质认价工作，并向区市政局进行报备。

十四、竣工验收

1.责任单位：各代建单位

2.协同单位：区财政局、区审计局、区市政局、区住建局、各街道、各设计单位、各监理单位、各施工单位

3.工作实施流程：

（1）施工完成后，各街道、各代建单位、各监理单位组织开展初步验收，提出整改意见，各施工单位按照整改意见进行整改完善，并报区指挥部技术指挥专班、区市政设施管理中心进行预验收。

（2）各街道、各代建单位向区财政局、区审计局、区市政局、区住建局提出验收申请，涉及的部门、单位开展一站式现场验收，验收合格后形成竣工验收报告。

十五、工程结算和财务决算

（一）工程结算

1.责任单位：各代建单位

2.协同单位：区财政局、区审计局、区市政局、各街道、各监理单位、各施工单位

3.工作实施流程：

（1）各代建单位督促各施工单位在竣工验收一个月内编制完成工程结算资料，由各街道委托第三方审计单位进行结算初审后，报区审计局。

（2）各代建单位、各街道须全力配合做好审计协调工作，直至顺利出具工程结算审计报告。

（3）各代建单位须督促施工单位及时足额缴纳超额审计费，逾期未缴纳的，应在下一笔资金申请时予以扣除。

（二）财务决算

1.责任单位：各街道

2.协同单位：区财政局、区审计局、区市政局、各代建单位、各监理单位、各施工单位

3.工作实施流程：

（1）各街道在工程结算审核完成后一个月内，按规定编制竣工财务决算资料，委托第三方审计单位完成财务决算审计报告。

（2）各街道将工程结算和财务决算资料报区市政局备案保存，区财政局根据财务决算报告完成资金核拨。

十六、长效管理

1.责任单位：各街道

2.协调单位：区住建局、城管局

3.工作实施流程：

（1）各街道牵头组织业主委员会（物业管理委员会）完成物业服务企业的选聘工作。

（2）区住建局指导各街道制定长效管理机制，督促物业服务企业做好收费管理及小区长效管理工作。

（3）对于改造好的小区新出现的违法行为，由区城管局配合街道做好行政执法工作。

附件2：

老旧小区改造无烟灶台拆除实施意见

（一）保留进深40cm、面宽150cm的无烟灶台（用于烧煮和淋浴、洗衣的），进深或面宽超出上述尺寸的一律拆除。保留的无烟灶台产权人须加强日常维护，发现安全隐患后须自行组织整改，立即消除安全隐患，并书面向所在街道进行安全承诺。底层外扩灶台和卫生间从地面起建的视作违章予以拆除。

（二）拆除补偿费用建议按拆违“421”最高标准进行补偿，面积按墙面投影面积计算。

（三）保留的无烟灶台须保持外观整洁。无烟灶台加装的雨棚、防盗窗、栏（突出灶台平面的）和排风罩（突台平面的）须一并拆除；家中未安装油烟机，采用风扇直排的，居民户需自行安装油烟机，改造时统一安装风罩。不能达到以上要求的，一律予以拆除。

附件3：

崇川区老旧小区改造内容指导清单

类 型		改造内容
有 完善 房屋 设施	基本项目	①整修落水管道，对房屋屋顶、外墙立面进行防渗、粉刷处理
		②整修阳台、晾衣架、防盗窗
		③整修楼道楼梯护栏及扶手、楼道窗，统一安装维护楼道灯
		④维修破损信报箱，设立信息发布栏
		⑤已有破损的单元防盗门予以拆除或更换；没有防盗门的根据业主意愿决定是否安装
		⑥对楼道内墙进行粉刷修缮，整修垃圾通道
	支持项目	⑦将平顶屋面改造成斜坡屋面
		⑧对空调外机进行遮挡（含移位），采取加固防护措施
		⑨增设智能快件箱
		⑩实施电梯加装工程（以业主为主体建设，自筹经费）
有 整洁 居住 环境	基本项目	①整治供水、供电、供气管道及通信、网络、有线电视等线路，对废弃管线设备进行拆除
		②实施雨污分流，对雨水、污水管道、化粪池进行疏通清淤，更换破损窨井盖
		③拆除违章建筑
		④拓宽、整修小区道路
		⑤修整路灯等照明设施
		⑥疏通消防通道，满足消防车通行条件
		⑦补充汽车停车位
		⑧完善小区环卫设施，增设分类式垃圾桶，固定垃圾收集点
		⑨完善监控系统，在出入口、主要路段、节点安装监控探头
有 整洁 居住 环境	支持项目	⑩非机动车棚配置充电插座、充气筒等功能设备
		优化绿化空间布局，提升绿化档次，对古木、名树采取保护措施
		对小区实施封闭管理，完善小区门禁系统，在出入口设立门卫室
有 优良 配套 服务	基本项目	①改造适老设施，在小区公共建筑及住宅楼入口增加无障碍坡道，公共建筑走道增设扶手
		②配套建设社区居家养老服务设施
		③配套建设社区卫生服务站
		④配套建设社区文体活动站，配置阅览室、棋牌室等活动室
		⑤增加休闲长廊、小游园等户外活动场地，配备健身器材等设施
	支持项目	⑥合理配置超市、便利店、餐饮店等社区商业
		⑦在小区内或周边配套建设幼儿园
		⑧根据规划布局和居民需求，在社区周边配套建设菜市场
		⑨新建公厕，加强统一管理
有 特色 主题 文化	基本项目	①建设特色文化宣传栏、景观小品等载体，培育小区主题文化
		②配套建设特色文化广场
	支持项目	③对历史文化场所、特色景观进行保留修缮
有 长效 管理 机制	基本项目	①引入物业管理
		②适当配置物业管理用房
		③建立正常物业费用收缴机制
		④建立社区居委会、业主委员会、物业企业联动协调机制
	支持项目	⑤补交建立物业专项维修资金
		⑥对小区原有物业管理用房挪作他用的，恢复其原有用途

备注：基本项目，是指必须完成的项目；支持项目，是指在条件许可情况下，经征求业主意见，取得认可的项目。

附件4：

崇川区老旧小区改造项目居民征询意见表
填报时间： 年 月 日
项目名称
项目地点
改造范围
改造内容		1、
		2、
		3、
楼幢号	业主姓名	是否愿意配合改造	是否有 违章建筑		是否有 渗漏情况		是否愿意付费停车	是否愿意缴物业费	建议物业收费标准(元/平方米·月)	其它建议
			有/无	面积	有/无	面积
		□是 □否	□有 □无		□有 □无		□是 □否	□是 □否	□ 0.3元 □ 0.5元 □ 0.7元
		□是 □否	□有 □无		□有 □无		□是 □否	□是 □否	□ 0.3元 □ 0.5元 □ 0.7元
		□是 □否	□有 □无		□有 □无		□是 □否	□是 □否	□ 0.3元 □ 0.5元 □ 0.7元
		□是 □否	□有 □无		□有 □无		□是 □否	□是 □否	□ 0.3元 □ 0.5元 □ 0.7元
		□是 □否	□有 □无		□有 □无		□是 □否	□是 □否	□ 0.3元 □ 0.5元 □ 0.7元
		□是 □否	□有 □无		□有 □无		□是 □否	□是 □否	□ 0.3元 □ 0.5元 □ 0.7元
		□是 □否	□有 □无		□有 □无		□是 □否	□是 □否	□ 0.3元 □ 0.5元 □ 0.7元

附件5：

崇川区老旧小区改造委托代建合同

项目名称：

项目地点：

委托人：

受托人：

根据《中华人民共和国民法典》，为保证项目的顺利实施，充分发挥投资效益，严格控制投资概算，确保工程质量，受托人受委托人委托，对项目实行代建，受托人在委托人授权范围内开展上述工程建设而签署的法律文书，委托人均予以确认。

经委托人与受托人双方协商同意，签订本合同。

第一条 项目概况

工程名称：

工程地点：

项目投资：

第二条 工程建设资金

工程建设资金来自财政拨款，为便利资金支付，根据项目概算以及工程进展情况，工程建设资金按合同要求由受托人初审、委托人审核后按区财政相关程序审批拨付。

第三条 委托人工作职责

（一）牵头负责改造项目工程前期准备阶段的全部工作，包括但不限于年度计划初排、基础现状调查、现场勘察、意见征集、方案公示、办理稳评和立项审批手续、宣传发动等。

（二）负责与代建、设计、施工、监理、专业管线单位等各参建单位签订合同，确保受托人完成改造任务；负责项目实施阶段所有群众工作等施工保障工作；负责承担工程质量、安全监督管理等主体责任。

（三）负责改造项目所有违章建筑的动员拆除工作，含楼顶违建、底层庭院内外违建、防盗窗、晾衣架等，并负责做好相关群众信访调解化解工作。

（四）负责工程财务决算、质保期管理，协助受托人做好工程审计决算。

（五）负责同步落实改造项目后续长效管理工作。

（六）负责指挥部交办的其他事项。

第四条 受托人工作职责

（一）协助委托人做好改造项目工程实施前的相关准备工作，与委托人一起共同与设计、施工、监理、专业管线单位等各相关单位签订合同并做好合同管理。

（二）牵头负责改造项目工程实施阶段的全过程代建工作。包括但不限于方案、施工图设计及优化，概算送审，工程量清单、招标文件审核，按规定组织开展招投标，落实招标代理单位、设计单位、监理单位、施工单位等，办理施工许可手续，资金申请及拨付确认，变更初审把关及签证，施工阶段现场管理，工程竣工验收等。

（三）定期向指挥部报送工程进度、工程质量、安全文明施工及资金使用情况。承担工程质量、安全等管理责任。

（四）负责工程审计决算，协助委托人做好工程财务决算、质保期管理。

（五）负责按规定向委托人及时移交工程管理相关资料。

（六）负责指挥部交办的其他事项。

第五条代建管理费

（一）收费标准

受托人按财建[2016]504号文取费标准收取代建管理费。

该项目总投资暂按万元，作为项目开工、工程竣工的计算基数，最终代建管理费，在审计完成后，按财务结算价为基数计取。

附：财建[2016]504号文取费标准

项目建设管理费总额控制数费率表（单位：万元）
工程总概算	费率(％)	算例
		工程总概算	项目建设管理费
1000以下	2	1000	1000×2％=20
1001－5000	1.5	5000	20＋(5000－1000)×1.5％=80
5001－10000	1.2	10000	80＋(10000－5000)×1.2％=140
10001－50000	1	50000	140＋(50000－10000)×1％=540
50001－100000	0.8	100000	540＋(100000－50000)×0.8％=940
100000以上	0.4	200000	940＋(200000－100000)×0.4％=1340

（二）代建管理费支付节点

工程竣工，委托人向受托人支付代建管理费的70%，余款在本项目审计完成后，委托人一次性支付给受托人。受托人支付时应开具等额行政事业收据给或税票委托人。

第六条如因委托人、政府或不可抗力原因导致工期延期的，委托人应相应顺延受托人的工期。

发生不可抗力事件时，受托人应立即通知委托人，并采取积极的补救措施。本工程的有关各方均应始终尽所有合理的努力，使不可抗力对本工程及履行本合同造成的损失减至最小。

第七条关于批准概算内工程变更程序和工程变更权责如下：

（一）单次变更造价增加金额在3万元以内，由受托人批准后实施。

（二）单次变更造价增加金额在3万元以上10万元（含10万元）以内的，由委托人和受托人共同批准后实施。

（三）单次变更造价增加金额在10万元以上30万元（含30万元）以内的，经委托人和受托人批准，报区财政局审核后实施。

（四）单次变更造价增加金额在30万元以上100万元以内（含100万元）的，经委托人和受托人批准，须报区政府审批，批准后由区财政局审核，审核后实施变更。

（五）单次变更或累计变更增减金额在100万元以上的，由委托人和受托人邀请有关专家和部门讨论研究，形成研究结论，向区政府提出申请，批准后由财政局审核，方能实施变更。

（六）工程在建设过程中，如遇上级紧急要求、突发事件、应急抢险或不可抗力因素时，委托人和受托人在请示区政府主要领导和分管领导同意后，可边施工边按程序报批工程变更，申报时附相关资料说明当时情形。

（七）委托人和受托人对同一变更事项持不同意见的，由主导变更方牵头报指挥部研究，形成研究结论之后，委托人和受托人根据研究结论签字确认。

第八条委托人和受托人应恪守本合同约定，本着行业公认的准则享有各自权利，履行各自义务。本合同发生一切争议，双方应本着互利互谅的原则协商解决，如协商不成，由上级主管部门调解。

第九条 本合同未尽事宜，由双方另行签订补充合同约定。补充合同与本合同具有同等法律效力。

第十条双方协商一致，可以变更或解除本合同。变更或解除本合同的，应另行订立书面合同。除法律明确规定或本合同另有约定外，非经协商一致，任何一方不得单方变更或解除合同。

以下为签章页，无正文。

委托人：(公章)	受托人：(公章)
法定代表人或其委托代理人：	法定代表人或其委托代理人：
（签字）	（签字）
日 期：	日 期：
地 址：	地 址：
邮政编码：	邮政编码：
法定代表人：	法定代表人：
委托代理人：	委托代理人：
电 话：	电 话：
传 真：	传 真：